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立地に関するあれこれ

このページでは、立地に関する特別な用語の解説をしています。これらの用語は、物件を購入する際のメリット・デメリットにも表れてきます。賢い物件探しのため、ご利用ください。詳しくは、お電話、メールにてお気軽にお問い合わせください。

立地に関するあれこれ
  1. 用途地域って?
    建築地に定められた地域の種類です。
  2. 建蔽率って?
    敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
  3. 容積率って?
    敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。
  4. 地下室について?
    一定の条件下で地下室の1/3を容積率に含みません。

用途地域って?

建築地に定められた地域の種類です。

主に住居の環境を保護する為に定められる地域
第一種低層住居専用地域 原則10m以上の高さが建てられない地域になりますので、 いわゆる閑静な住宅街ですね。具体的に、小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅、 小中学校などが建てられます。
イメージとしては成城の住宅街なんかもこの用途地域です。
第二種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域と基本は同じですが、 150m2までの一定条件の店舗などが建てられます。 良好な住環境を保護するための地域と言えます。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域。病院、大学、500m2までの 一定条件の店舗などが建てられます。通称「裏原宿」と呼ばれる住宅と小規模の店舗が入り 交ざったエリアから青山に入るまでの住宅街はこの用途地域です。
第二種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域と基本は同じですが、 1,500m2までの一定条件の店舗や事務所など、必要な利便施設 (銭湯や老人ホームなど)が建てられます。
第一種住居地域 住環境を保護するための地域。上記の低層、中高層に比べて 広い店舗(3,000m2まで)、事務所、ホテル、カラオケボックス、 ボーリング場などが建てられます。
また、住環境が保護できることを前提に、危険性が無く環境を悪化させることが 非常に少ない小規模な工場の建設も可能です。
第二種住居地域 第一種住居地域と基本は同じですが、第一種に比べれば 住宅地の中に多少の商業エリアが増えているというイメージになります。
準住居地域 道路の沿線において、自動車関連施設(自動車修理店、販売店など)などの 立地と調和した住環境を保護する地域です。
環七、環八沿線は準住居地域が多くあります。
主に商業その他の業務の利便性を増進する
ために定められる地域
近隣商業地域 近隣の住宅地のための店舗、事務所などの利便施設の増進を図ることが 目的の用途地域です。一般的に昔ながらの商店街というイメージになります。 一階が店舗で二階が住居というスタイルも多く見られるのが特徴ですね。 戸越銀座商店街や中野新橋商店街などはこの用途地域です。
商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店など大型商業施設が集まる用途地域で、 ほとんどの商業施設が規制無く建設が可能です。いわゆる繁華街ですね。
主に工業の利便性を増進するために定められる地域
準工業地域 おもに軽工業やサービス施設などが立地する用途地域です。 環境の悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。 さまざまな用途で建物を建てられるため、土地利用の選択肢が多いのが特徴です。
工業地域 どのような工場でも建設が可能な用途地域です。住宅や店舗は建てられる反面、 学校、病院、ホテルなどは建てられないというのが特徴です。
工業専用地域 工場のために用意された用途地域です。 その名のとおり、学校、病院、ホテルなど以外にも住宅や店舗も建設できませんので、工場専用です。

なお、用途地域「未指定」も存在します。 各用途地域ごとに様々な特色があり、例えば第一種低層住居専用地域では高さ制限があり、 10m以上(12mの場合も)の高さの建物を建てることが出来ません。 逆に商業地域では規制がほとんど無いので、自分の家の隣にラブホテルが建つこともありえます。 ご自身の住居がどの用途地域に当てはまるのかを調べておくことは将来のために必要なことだと言えます。

建蔽率って?

敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

建蔽率の計算方法

通常○○%と表記されますね。

敷地面積は自分の持っている土地の面積と考えればOKです。

建築面積はそのままでその土地に対して建築する面積です。


100m2の土地(敷地面積)に対して建蔽率が60%であれば60m2まで建築面積の確保ができます。

この建蔽率は主に火災対策として設けられています。

用途地域の種類によってこの建蔽率のパーセンテージが変わります。


建蔽率の説明図

容積率って?

敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。

容積率の計算方法

通常○○%と表記されますね。

早い話が何階建てまで建てていいかということの目安です。
100m2の土地(敷地面積)に対して容積率が180%であれば180m2まで 延床面積の確保ができます。

ただ、どんな用途地域であっても建蔽率が100%というのは存在しないので、 実際には建蔽率と容積率が考慮された上で建物が何階建てになるかが決まります。


上記のまま敷地面積100m2、建蔽率60%・容積率180%で考えてみましょう。

建築面積:60m2、 延床面積:180m2 となりますので、後は【 180m2÷60m2=3 】、 よって3階建てまでOKという計算になります。

これはあくまでも建蔽率・容積率を目いっぱい使って建築した場合の話です。


建築可能な60m2すべてを使わずに30m2の建築面積にした場合には 【 180m2÷30m2=6 】 となり、6階建てまでOKになります。
(高さに制限がなければの仮定です)

容積率の説明図

なお、お気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、

容積率を単純に建蔽率で割ってもほぼ同様の結果になります。

厳密には各用途地域・角地等の立地条件により制限等は変化しますが、

ざっくりと考える分には【 容積率÷建蔽率=建築可能階数 】としても問題ないと思います。

地下室について?

一定の条件下で地下室の1/3を容積率に含みません。

地下室を住宅に設ける場合、一定の条件をクリアした場合には
【 延床面積の3分の1までは地下室を容積率に含まない 】とすることができます。

つまり敷地面積100m2、建蔽率60%・容積率120%の場合には
1階60m2、2階60m2、地下室60m2という建て方が可能ということです。
1階60m2+2階60m2+地下室60m2×1/9=延床面積120m2
となるので、きちんと帳尻が合うわけですね。

地下室の容積率についての計算方法
地下室の説明図

住宅の場合地下室は建築基準法上、床面積の優遇措置が受けられます。
具体的には、建築物の地階でその天井高が地盤面からの高さ1m以下にあるものの住宅用に供 する部分は、その建築物の住宅の用途に供する部分(自動車車庫等は含まない)の床面積の合計 の1/3までは容積率算定から除外されます。

一般的には住宅地下室容積率不算入制度と呼ばれています。

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