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変動金利ってなんですか?

このページでは、住宅ローンの金利についてご説明いたします。
住宅の購入の際まず考えることは、資金計画を立てることです。月々の返済金額を想像すると頭が痛いものですよね。金利を1%も無駄にしないためにも、このページで簡単にお勉強してみましょう!

  1. 変動金利って、なんですか?
    金融機関の融資というのは大変厳しいです
  2. 借入れ後に金利のプランを見直す
    一年以上勤務していなければ審査が厳しくなっております

変動金利ってなんですか?

変動金利とは返済期間中に世の中の情勢によって金利が見直されていくタイプの融資です。
低金利中であれば支払額も安いですが、金利が上昇していくと支払額もその分増えてしまいます。
金利はどの金融機関も半年毎に見直しがされます。
つまり、半年毎に金利が変わる可能性があるわけですが、実際には日本銀行が政策金利を上げ下げしたときに各金融機関も金利の上げ下げをすることが多いようです。
要するに半年毎に金利の変更に怯えるよりも、日銀の動向をチェックしておいたほうが良いと言うことですね。
ちなみに、金利が変更になっても支払額が変更になるのは5年後です。5年間は支払額は据え置きということですね。
図解すると

変動金利方式

金利 年2回見直し
選択期間 無期限
毎月の返済額 5年ごとに見直し
  1. 短期プライムレート連動長期貸出金利に連動
  2. 金利下降面では、適用金利・総返済額が下がり、金利上昇局面では上がっていきます

固定金利選択方式

金利 固定
選択期間 2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年のいずれか
毎月の返済額 選択期間中は一定
  1. 選択期間中は短期プライムレート連動長期貸出金利の変動にかかわらず金利は固定
  2. 選択期間により適用金利は異なり、一般的に適用期間が短いほど低金利(金融情勢によっては変動金利方式よりも低金利)になります
具体例はこちら

金利3.0%で借りたとして、突然バブルがやってきて翌年金利が4.0上がって7.0%になったと想定します。 借りた金額は3000万円で35年返済の元利金等です。
月額返済額は3.0%のときは115,455円です。このうち40,455円が元金で75,000円が利息です。
翌年金利が7%と上昇しますが、上述の通りに5年間は支払額には変更はありません。
月額返済額は115,455円のまま利息は173,899円となり、

115,455円-173,899円=-58,444円

と一円も元金を減らせないどころかさらに利息が付いてしまっています。 この58,444円の部分が「未払い利息」ですね。

言葉で説明するのは難しいので、分かりやすくする為、翌年に金利が4.0%上がるという極端な例を挙げましたが、 今度はもう少しリアルな数値で表にしてみましょう。
下記の例は3,200万円を、金利2.375%、35年ローンで借りました。
しかし、10年後まで毎年金利が0.5%づつ上がって行ったとします。
そうすると…

返済回数 金利 毎月返済額 うち元金 元金残高 未払利息
2.375% 11万2266円 4万8932円 3195万1068円 0円
2.875% 11万2266円 3万7021円 3195万9355円 0円
3.375% 11万2266円 2万5201円 3093万1018円 0円
3.875% 11万2266円 1万3295円 3063万5786円 0円
4.375% 11万2266円 1116円 3048万5563円 0円
4.875% 14万0332円 1万6536円 3045万6475円 0円
5.375% 14万0332円 4747円 3026万5341円 0円
5.875% 14万0332円 0円 3021万1695円 7579円
6.375% 14万0332円 0円 3021万1695円 11万1118円
6.875% 14万0332円 0円 3021万1695円 36万5715円
7.375% 17万5415円 0円 3021万1695円 73万6288円
7.375% 21万9269円 0円 3021万1695円 130万8080円
7.375% 27万1348円 9万0066円 2940万6471円 0円
7.375% 27万1348円 13万0081円 2285万5697円 0円
7.375% 27万1348円 18万7876円 1339万4056円 0円
7.375% 27万1348円 26万9691円 0円 0円

このように払えども払えども元金が一切減らない期間が数年続くことになります。
これは精神的にダメージがかなりでかいと思います。
5年ごとに支払い金額も125%ずつ上昇していくことでなんとか未払い利息も解消されますが、 支払額が上昇するのですから返済は一層きつくなります。

早い話が未払い利息が発生するほどに金利が上昇すると変動はきついということですね。
もちろんこれは極端すぎる話ですし、それだけ金利が上がるということはバブル状態でしょうから場合によってはインフレになっていることもあるでしょう。
そうなれば支払額がいくら増えてもあまり困ることはありません。



簡単にまとめると
メリット 

・固定に比べて金利が低い
・金利が下がると支払額も減少する

デメリット 

・金利が上がると支払額も上昇する
・上昇しすぎると「未払い利息」が発生する

借入れ後に金利プランを
見直す場合はこちら

借入れ後に金利のプランを見直す

このように変動金利は比較的リスキーな要素があります。 5年後・10年後に金利がどのくらいになっているのかは誰にもわかりません。 しかし、実際には住宅ローンに関してはこの「変動金利」を選ぶ方が多数派です。 なぜこのような不安定な変動金利が人気があるのでしょうか? その理由として主に挙げられるのは次の点になります。

不安定でも「現状」はとにかく低金利
バブルの頃は住宅ローンが一時期は変動金利で8%に達したこともあるくらいです。 今現在の2%台(優遇金利で1%台)というのは前代未聞の低金利となっています。 住宅ローン自体がそもそも他の融資と比べても低金利なのは間違いありませんが、 今の不況+変動ならばそれを考慮しても超低金利で住宅ローンが組めるわけです。 利子が安いに越したことはないのというのは誰でも納得できることですね。
金利の変動が「ある程度」読める
いくら低金利と言ってもいきなり金融機関の金利が急上昇してはたまったものではありません。 しかし、金融機関の金利というのは実際には日銀の政策金利を参照しており、その政策金利の発表は都度行われています。 そのため、日銀の政策金利に目を向けていれば「ある程度」金利の動向が読めるわけです。 雨が降るとわかっていれば傘を持っていけばびしょ濡れになることはありませんよね。
変動金利から別の金利方式に変更ができる
雨が降るとわかったところで傘を持っていなければどうしようもありません。 しかし、実は変動金利から他の金利方式に変更をすることができるのです。 まだまだ金利が上がりそうだなと思えば10年の固定金利に変更するのも手ですし、 3年くらい様子を見ようと3年固定にするのもひとつです。 不動産屋としての意見を言ってしまえば、35年間変動金利で借り続ける人は少ないです。 みなさん金利情勢を見ながら、どのような雨が降るかを予測し、最適の傘を差していくというわけですね。
図解すると

変動金利方式

変更時期 いつでもご希望の返済日から
新たに選択する
金利方式
変動金利方式 お手続きが必要です。
金利切換手数料がかかります。

固定金利選択方式

※選択期間2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年のいずれか

変更時期 いつでもご希望の返済日から
新たに選択する
金利方式
固定金利選択方式 お手続きが必要です。
金利切換手数料がかかります。
変動金利方式 お手続き・金利切換手数料は不要です。固定金利適用期間終了後、自動的に変更されます。

変動金利方式

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